As actividades urbanísticas promovidas por particulares encontram o seu enquadramento legal geral no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) aprovado pelo D.L. nº555/99 de 16 de Dezembro, na sua redação atual, sendo denominadas por operações urbanísticas que, pelas suas características podem estar sujeitas a procedimento de controlo prévio sob a forma de:
Licenciamento:
- operações de loteamento;
- obras de urbanização e remodelação de terrenos em área não abrangida por loteamento;
- obras de construção, alteração ou de ampliação em áreas não abrangidas por loteamento ou plano de pormenor;
- obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis/conjuntos/sítios classificados ou em vias de classificação;
- obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de protecção de imóveis classificados ou em vias de classificação;
- obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
- obras de demolição das edificações que não se encontrem previstas em licença de obras de reconstrução;
- obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública;
- as demais operações urbanísticas que não estejam sujeitas a comunicação prévia ou isentas de controlo prévio;
Comunicação prévia com prazo:
- as obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do numero de pisos;
- obras de urbanização e remodelação de terrenos em área abrangida por loteamento;
- obras de construção, alteração ou de ampliação em área abrangida por loteamento ou plano de pormenor;
- obras de construção, alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada, que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação;
- a edificação de piscinas associadas a edificação principal;
- as operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável, nos termos do nº2 e 3 do artigo 14º do RJUE;
Em todos estes casos o interessado pode, no requerimento inicial, optar pelo regime de licenciamento.
Autorização de utilização:
- a utilização ou a alteração de utilização de edifícios ou suas fracções;
As operações urbanísticas podem ainda estar isentas de controlo prévio segundo o RJUE:
- obras de conservação;
- obras de alteração interior de edifícios ou fracções, sem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas, telhados ou coberturas;
- destaques de parcelas de terreno;
- edificações contíguas ou não ao edifício principal, com altura não superior a 2,2m ou à cércea do piso térreo do edifício, com área igual ou inferior a 10m2, não confinantes com a via pública;
- edificação de muros de vedação até 1,8m de altura, não confinantes com a via pública;
- muros de contenção de terras até 2m de altura ou que não alterem a topografia dos terrenos;
- edificação de estufas de jardim com altura inferior a 3m e área igual ou inferior a 20m2;
- obras de arranjo da área envolvente das edificações, que não afectem área do domínio público;
- edificação de equipamento lúdico ou de lazer associado a edificação principal, com área inferior a esta;
- demolição das edificações acima referidas;
- a instalação de painéis solares fotovoltaicos e/ou colectores solares térmicos para aquecimento de águas domésticas, associada a edificação principal, que não exceda a área da cobertura da edificação e a respectiva cércea em 1m de altura;
- a instalação de geradores eólicos associada a edificação principal, que não exceda a cércea desta em 4m e que não tenha raio superior a 1,5m, desde que precedida de notificação à Câmara Municipal;
- a substituição dos materiais de revestimento das fachadas ou de coberturas por outros que promovam a eficiência energética, desde que confira acabamento exterior idêntico ao original;
Isentas de controlo prévio segundo o RMUEMS:
- as edificações a construir no logradouro posterior do prédio, que não confinem com a via pública, tenham altura não superior à cércea do rés-do-chão do edifício principal, não ultrapassem a área bruta de construção autorizada e se conformem com as prescrições de loteamento em que se insiram, e com o disposto no artigo 70º do RMUEMS, desde que as que são contíguas ao edifício principal, apresentem área igual ou inferior a 10 m2 e as não contíguas ao edifício principal, apresentem área igual ou inferior a 20 m2;
- a edificação de muros de suporte de terras até uma altura de 2,00 m, desde que não se verifique uma modelação de terrenos em área superior a 1.000 m2, que implique aterro ou escavação com variação das cotas altimétricas superior a 1,00 m ou que interfira com a drenagem ou leitos de cheia;
- a edificação de estufas de jardim, destinadas exclusivamente ao cultivo de espécies vegetais, com altura inferior a 3,00 m e área igual ou inferior a 20 m2;
- as pequenas obras de arranjo e melhoramento da área envolvente das edificações que não afetem área do domínio público, (limpeza, pavimentação e ajardinamento), garantindo uma área mínima permeável de 70 % da área do logradouro e a preservação de árvores ou espécies vegetais notáveis;
- a edificação de equipamento lúdico ou de lazer descoberto, associado ao uso da edificação principal com área inferior à desta última, que não seja utilizado com fins comerciais ou de prestação de serviços;
- a demolição das edificações referidas nos pontos anteriores;
- a instalação de painéis solares fotovoltaicos, associada a edificação principal que não excedam a área de cobertura da edificação e a cércea desta em 1,00 m de altura;
- a instalação de coletores solares térmicos para aquecimento de águas sanitárias que não excedam os limites previstos para os painéis solares fotovoltaicos;
- a instalação de geradores eólicos associada a edificação principal, que não excedam, a cércea da mesma em 4,00 m e que o equipamento gerador não tenha raio superior a 1,50 m;
- a substituição dos materiais de revestimento exterior ou de cobertura ou telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética;
- edificação de churrasqueiras ou estruturas para grelhadores, com área máxima de 10 m2 e cuja altura não exceda os 2,50 m, localizadas no logradouro posterior do prédio, não confinantes com construções de prédios contíguos;
- reconstrução de coberturas com substituição da estrutura de madeira por elementos pré-esforçados em betão ou metálicos, sem alteração da sua forma, nomeadamente no que se refere à altura ou inclinação das águas e do revestimento;
- substituição da estrutura de cobertura ou da laje de teto de edifício, desde que não resulte alterada a altura da fachada e a forma da cobertura do edifício;
- substituição de caixilharias exteriores e de algerozes, desde que não se verifique modificação significativa da forma da fachada de edifício;
- instalação de elementos fixos de proteção de vãos, nomeadamente gradeamentos, desde que a solução adotada tenha reduzido impacte visual e ambiental;
- instalação ou renovação de redes prediais de abastecimento de água, saneamento, gás, eletricidade e telecomunicações, sem prejuízo das regras de certificação e segurança em vigor sobre a matéria;
- edificação de estruturas de apoio a edifício, desde que a altura relativamente ao solo não exceda 2,50 m, a área não exceda 6 m2 e se localizem no logradouro posterior dos edifícios;
- edificação de muros de vedação e muros de suporte à face da via pública, que resulte do alargamento da referida via e/ou que viabilize obras para a sua requalificação da responsabilidade do Município de Silves;
- ampliação de muros de vedação existentes devidamente autorizados, confinantes com a via pública, até à altura máxima de 1,50 m;
- edificação de muretes para colocação de contadores de água, electricidade ou outros, com altura não superior a 1,80 m e largura máxima de 0,80 m;
- edificação de muretes em jardins e logradouros, desde que não ultrapassem 1,00 m de altura, não confinem com a via pública e não resultem na divisão do mesmo ou diferentes prédios;
- instalação de vedações ligeiras, não confinantes com a via pública, ligadas entre si por arame, rede ou sebes vivas, com suporte em postes que se fixem ao solo sem recurso a estruturas de fixação em betão, com altura máxima de 1,80 m;
- instalação de vedações ligeiras, confinantes com a via pública, ligadas entre si por arame, rede ou sebes vivas, com suporte em postes que se fixem ao solo sem recurso a estruturas de fixação em betão, com altura máxima de 1,20 m;
- edificação de abrigos para animais de estimação, de caça ou de guarda, cuja área não exceda 5 m2;
- instalação de rampas de acesso para pessoas com mobilidade condicionada e eliminação de barreiras arquitectónicas quando localizadas dentro de logradouros ou edifícios privados, desde que seja cumprida a legislação aplicável em matéria de acessibilidades e mobilidade;
- instalação de toldos, estendais, antenas, painéis solares e aparelhos de ar condicionado, em edifícios habitacionais, desde que devidamente integrados na construção, de modo a não interferir na composição volumétrica e formal da mesma ou do conjunto em que se insira, e atenuar o seu impacte visual e ambiental;
- abertura ou ampliação de vãos em muros de vedação, confinantes ou não com o espaço público, desde que a intervenção não exceda a largura de 1,20 m, o portão a introduzir não invada o espaço público e apresente características idênticas a outros preexistentes, caso existam, e não sejam alteradas as demais características do muro, nomeadamente a altura;
- edificação de estufas de estrutura ligeira e simples, recobertas com material plástico, que se destinem exclusivamente a fins agrícolas, sem impermeabilização do solo, desde que se verifique o cumprimento dos afastamentos legais quer a edificações, quer a vias públicas de comunicação;
- edificação de construções ligeiras e autónomas, de um só piso, com a área máxima de 10 m2, cuja altura não exceda 3,00 m e se destinem a apoiar explorações agrícolas ou pecuárias;
- edificação de eiras e telheiros, com a área máxima de 10 m2 e cuja altura não exceda 2,50 m;
- edificação de poços, tanques e reservatórios de rega, respeitantes a explorações agrícolas ou pecuárias, com volume de água inferior a 100 m3 ou charcas de água de apoio à atividade agrícola;
- demolição das edificações referidas nos pontos anteriores e outras de construção precária;
- demolição de edificações devolutas ou outras cuja demolição seja aconselhável para garantir a segurança de pessoas e bens, nomeadamente de transeuntes que circulem na via pública, ou a salubridade das edificações contíguas;
- demolição de edificações em cumprimento de medidas de tutela da legalidade urbanística.
Exceptuam-se do disposto nos pontos anteriores as obras e instalações em:
- imóveis classificados ou em vias de classificação, de interesse nacional, público ou municipal;
- imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação;
- imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação.
A execução de uma obra isenta de controlo prévio deve ser participada previamente ao Município de Silves, com a antecedência de 10 dias em relação à data do início dos trabalhos.
As listagens acima apresentadas não dispensam a consulta dos diplomas legais RJUE e RMUEMS, onde se encontram publicadas e especificadas.
O RJUE prevê ainda outros procedimentos como o pedido de informação prévia sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística.
Os procedimentos previstos no RJUE são formalizados e instruídos junto da Câmara Municipal, de acordo e com os elementos previstos na Portaria aprovada pelos ministros responsáveis pelas obras públicas e pelo ordenamento do território.